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律师介绍

袁永清律师 袁永清,男,汉族,生于1974年04月21日,1995年6月毕业于西北政法大学。1995年7月参加工作即从事基层司法行政工作及法律服务工作。1997年7月加入中国共产党。2005年10月考取法律职业资格证。20... 详细>>

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律师姓名:袁永清律师

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执业证号:16107200810795599

执业律所:陕西三泉律师事务所

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成功案例

新冠肺炎疫情对国有或集体房屋承租人的影响可以“情势变更”为由予以抗辩,法院可酌情判决适当减免租金

陕西省宁强县人民法院

民事判决书

(2020)陕0726民初1128号

    原告:宁强县汉源街道办事处七星池村二组。

    负责人:夏文正,男,汉族,生于1973年7月8日,高中文化,住陕西省宁强县汉源街道办事处七星池村二组15号,公民身份号码612326197307086513,系该组组长。

    委托诉讼代理人:田x学,系陕西xx法律服务所法律工作者,代理权限为一般授权代理。

    被告:龙忠宝,男,汉族,生于1982年10月29日,高中文化,住陕西省宁强县汉源街道办事处金家坪村二组19号,个体工商户,公民身份号码612326198210290918。

    委托诉讼代理人:袁永清,系陕西三泉律师事务所律师,代理权限为一般授权代理。

    原告宁强县汉源街道办事处七星池村二组诉被告龙忠宝房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月19日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宁强县汉源街道办事处七星池村二组组长夏文正及委托诉讼代理人田洪学,被告龙忠宝及委托诉讼代理人袁永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告之间签订的《营业房屋租赁合同》;2、依法判令被告返还租用房屋;3、依法判令被告支付原告房屋租金300000元;

4、本案案件诉讼费由被告承担。事实及理由:2017年3月10日,被告因店铺经营需要与原告签订((营业房屋租赁合同》。合同约定:原告将其所有的位于宁强县汉源街道办事处羌州南路的七星居1号楼临街门面3间及七星居2号楼转角4间房屋出租给被告,用于经营使用,约定房屋租赁期限为一年,房屋租金为每年110000元;租金的支付方式为被告持房屋转账凭证签订房屋租赁合同,并对原、被告双方权利、义务进行了约定,原告依约向被告履行了全部义务,被

告正常经营使用该房屋,合同签订后,在约定的房屋租金给付期限内,被告按合同约定给原告支付房屋租金110000元。2018年3月9日,房屋租赁合同到期后,被告继续租用该房屋,房屋租金按每年110000元标准执行,原告要求被告先支付全年租金后,再与被告签订《营业房屋租赁合同》,被告却称资金周转困难,缓一段时间支付租金。此后,原告多次向被告催要房屋租金,被告却一直找借口推托,未向原告支付租金。2020年3月9日,房屋租货期再次到期,原告要求被告支付房屋租金,被告却提出2019年政府修建该房屋门前道路、2020年受“新冠肺炎”疫情影响等原因,让原告给减免房租费。原告认为被告提出的减房租费用的理由无任何依据,且原告方无任何过错,无法答应被告提出的要求,让被告尽快交清房屋租赁费,否则只有终止合同,向原告返还租用房屋。2020年5月8日,被告向原告指定账户转账30000元支付房屋租赁费。原告认为,双方的房租租赁合同

系双方真实意思表示,合法有效,被告拖欠原告房屋租赁费事实清楚,证据充分,被告理应履行给付义务,支付原告的房屋租赁费。现原告诉至法院,提出上述诉讼请求。

    被告辩称,愿意及时给付房租,不同意解除房屋租赁合同。2019年3月9日,被告因资金周转困难要求暂缓交付租金,原告是同意的,原告现在要求解除合同于法无据。2018年9月到2019年4月,被告租赁房屋前的羌州路因“雨污分流管网建设施工”实际封闭了七个多月,对被告的经营造成了影响,再者2020年新冠肺炎疫情亦有影响,希望原告遵照国家政策适当减免房租。

    原告围绕诉讼请求,向本院提交宁强县汉源街道办事处七星池村二组负责人夏文正身份证复印件、二组组长身份证明、被告常住人口信息查询复印件各一份,拆迁安置协议(含房屋平面图)、营业房屋租赁合同、群众代表会议记录复印件各一份,银行交款凭据复印件三份。被告提交了《关于实施县城羌州路中段雨污分流管网建设的通告》一份。结合原、被告的当庭陈述,本院认定事实如下:2017年3月10日,被告因商业经营,与原告签诃《营业房屋租赁合同》。合同

约定,原告将其自有的宁强县汉源街道办事处羌州南路七星居1号楼临街门面3间及七星居2号楼转角4间房屋出租给被告经营使用,房屋租赁期限为一年(2017年3月10日至2018年3月9日),房屋租金每年110000元。2017年4月1日,被告向宁强县汉源街道办事处财政所名下账户汇款交纳房租110000元。合同到期后,原、被告未重新签订租房合同,双方继续保持上述合同约定的租赁关系至今,被告仅于2020年5月8日向财政所名下账户交纳房租费30000元。2018年9月13日,宁强县住建局、公安局交通管理大队发出公告,于2018年9月15日至2018年11月30日实施羌州路中段雨污分流管网建设,被告租赁的房屋门前道路即在施工范围内。原告索要剩余租金未果,诉至法院,提出前述诉讼请求。

    本院认为,合法有效的租赁关系受法律保护,租赁期限六个月以上的应当采用书面形式,未采用书面形式的视为不定期租赁,租赁当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中,双方于2017年3月10日签订的《营业房屋租赁合同》已经履行完毕,被告租用房屋至今,双方口头约定继续按照该第一年合同内容执行,末另行签订书面租赁合同,应当视为不定期租赁,

被告长期拖欠房屋租金,原告可以请求解除双方的租赁关系,但应给予被告合理期限退租腾房。故原告解除房屋租赁关系的诉讼请求,本院予以支持。被告可继续使用上述房屋至2021年3月9日,期间应自衍做好腾房准备工作。被告辩称,市政施工封路及新冠肺炎疫情对其生意经营有一定影响,应减免房屋租金,因新冠肺炎疫情对全县生产经营均有较大影响,本院酌情减免被告2个月的租金即18333. 33元。

    综上,原告诉讼请求中合法合理部分,本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、三十二条之规定,判决如下:

    一、解除原告宁强县汉源街道办事处七星池村二组与被告龙忠宝在宁强县汉源街道办事处羌州南路七星居1号楼临街门面3间及七星居2号楼转角4间房屋的租赁关系;

    二、被告龙忠宝应自行做好腾房退租准备,于2021年3月9日前向原告宁强县汉源街道办事处七星池村二组腾退宁强县汉源街道办事处羌州南路七星居1号楼临街门面3间及七星居2号楼转角4间房屋;

    三、被告龙忠宝应于2021年3月9日前向原告宁强县汉源街道办事处七星池村二组给付全部房屋租金,其中含2018年3月10日至2020年12月9日的租金254166. 67元(已扣减免的程金18333. 33元雾;宁强县汉源街道办事处羌州南路七星居1号楼临街门面芎l间及七星居2号楼转角4间房屋的后期租金以被告龙忠宝在2021年3月9日前的实际腾退时间按年租金110000元另行结算;

    四、驳回原告宁强县汉源街道办事处七星池村二组的其他诉讼请求。

    本判决生效后,义务人未在规定期限内履行给付金钱义务,应按照<中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费5800无,本院适用民事诉讼简易程序减半收取2900元,由被告龙忠宝负担。

    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕

西省汉中市中级人民法院。

    本判决生效后,义务人逾期不履行义务,权利人可在履行期限届满后二年内向人民法院申请执行。

       杜三耀

法官助理宋  

 

   员徐元璞

 

                              二0二0年十二月二十一日



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